Contrat locatif meublé : ce qu’il faut inclure impérativement

La location meublée est une pratique en plein essor, offrant aux propriétaires des revenus locatifs potentiellement plus élevés et aux locataires une plus grande flexibilité. Cependant, pour garantir une relation locative sereine et éviter les conflits, il est crucial de rédiger un contrat de location meublée clair, complet et conforme à la législation en vigueur.

Mentions obligatoires du contrat de location meublée

Le contrat de location meublée doit impérativement inclure les mentions suivantes, afin d'assurer la validité du document et de garantir une relation locative transparente entre les parties.

Identification des parties

• Nom, prénom, adresse, contact, nationalité et date de naissance du propriétaire. Par exemple, "Monsieur Jean DUPONT, né le 01/01/1970 à Paris, de nationalité française, résidant au 10 rue des Lilas, 75019 Paris, téléphone : 01 23 45 67 89, email : jean.dupont@mail.com.".
• Nom, prénom, adresse, contact, nationalité et date de naissance du locataire. Par exemple, "Madame Marie MARTIN, née le 15/03/1985 à Lyon, de nationalité française, résidant au 25 avenue de la République, 69003 Lyon, téléphone : 04 72 83 94 05, email : marie.martin@mail.com.".

Objet de la location

• Description précise du logement : Adresse complète, superficie, type de logement (appartement, maison...), nombre de pièces, étage, présence d'un ascenseur, etc. Par exemple : "Appartement meublé de 60 m², situé au 3ème étage avec ascenseur d'un immeuble au 5 rue de la Paix, 75002 Paris, comprenant un séjour, une cuisine équipée, deux chambres et une salle de bain.".
• Liste exhaustive des meubles inclus : Description précise et état des meubles. Par exemple, "Canapé convertible 3 places en cuir beige, en bon état, table basse en bois massif avec quelques marques d'usure, lit double avec matelas neuf, armoire de rangement en bois massif, etc.". La liste doit être exhaustive et précise afin d'éviter tout litige concernant l'état des meubles en fin de location.

Durée du bail

• Durée du bail : La durée du bail est libre. Il est recommandé de prévoir une durée minimale d'un an pour assurer une certaine stabilité à la location. Il faut mentionner la date de début et de fin du contrat. Par exemple, "Le présent bail est conclu pour une durée d'un an à compter du 1er avril 2023 et prendra fin le 31 mars 2024.".
• Conditions de renouvellement : Définir les conditions de renouvellement du bail. Le propriétaire peut choisir un renouvellement tacite du bail ou imposer un délai de préavis au locataire en cas de non-renouvellement. Par exemple, "Le présent bail est renouvelable tacitement d'année en année, sous réserve d'un préavis de trois mois notifié par lettre recommandée avec accusé de réception par l'une des parties.".

Loyer et charges

• Montant du loyer mensuel : Préciser le montant du loyer mensuel hors charges et les modalités de paiement (chèque, virement bancaire). Indiquer la date limite de paiement du loyer. Par exemple, "Le loyer mensuel hors charges est fixé à 1 200 euros. Le paiement du loyer s'effectue par virement bancaire le 5 de chaque mois sur le compte bancaire suivant : [numéro de compte bancaire]. Le paiement doit être effectué au plus tard le 5 du mois en cours.".
• Montant des charges locatives : Détailler les charges comprises dans le loyer (eau, chauffage, électricité, internet...) et celles non comprises. Par exemple, "Les charges comprises dans le loyer sont les frais d'eau, de chauffage et d'électricité. Les charges non comprises sont la taxe d'habitation, la redevance audiovisuelle et la taxe foncière.".
• Détail des provisions pour charges : Préciser les charges récupérables (eau, chauffage, électricité...) et la méthode de régularisation (mensuelle, annuelle...). Par exemple, "Les charges récupérables sont l'eau, le chauffage et l'électricité. La régularisation des charges s'effectue annuellement, en fonction de la consommation réelle de l'année écoulée.".

Dépôt de garantie

• Montant du dépôt de garantie : Le dépôt de garantie ne peut pas excéder deux mois de loyer hors charges. Préciser le mode de versement du dépôt de garantie (chèque, virement bancaire) et les conditions de restitution (délai de restitution, déduction des éventuels dommages...). Par exemple, "Le dépôt de garantie s'élève à 2 400 euros. Il sera versé par chèque à l'ordre du propriétaire au moment de la signature du présent contrat. Le dépôt de garantie sera restitué au locataire dans un délai maximum de deux mois après la restitution des clés, déduction faite des éventuels dommages constaté lors de l'état des lieux de sortie.".

Clause de résiliation

• Conditions de résiliation par le propriétaire : Préciser les conditions de résiliation par le propriétaire (ex: vente du bien, travaux importants). Indiquer les délais de préavis applicables en fonction des situations. Par exemple, "Le propriétaire peut mettre fin au bail en cas de vente du bien, sous réserve d'un préavis de six mois notifié par lettre recommandée avec accusé de réception.".
• Conditions de résiliation par le locataire : Indiquer les conditions de résiliation par le locataire (ex: perte d'emploi, mutation...). Préciser les délais de préavis applicables. Par exemple, "Le locataire peut mettre fin au bail en cas de mutation professionnelle, sous réserve d'un préavis de trois mois notifié par lettre recommandée avec accusé de réception.".

Assurance et responsabilités

• Assurance habitation du locataire : Exiger une assurance responsabilité civile locative au locataire pour couvrir les dommages causés au logement et aux voisins. Indiquer la garantie minimale exigée. Par exemple, "Le locataire s'engage à souscrire une assurance responsabilité civile locative avec une garantie minimale de 1 500 000 euros.".
• Assurance du propriétaire : Préciser si le propriétaire dispose d'une assurance pour le logement et, si oui, les garanties qu'elle offre (incendie, dégâts des eaux, etc.). Par exemple, "Le propriétaire dispose d'une assurance habitation couvrant les risques d'incendie, de dégâts des eaux, de vol et de vandalisme.".

Conditions de sortie du logement

• Etat des lieux : Obliger la réalisation d'un état des lieux d'entrée et de sortie du logement. Définir les conditions de réalisation des états des lieux (présence des deux parties, photos, signature...). Par exemple, "Un état des lieux d'entrée sera effectué en présence du propriétaire et du locataire, et un état des lieux de sortie sera réalisé dans les mêmes conditions. Ces états des lieux seront accompagnés de photos et signés par les deux parties.".
• Remise en état du logement : Décrire les obligations du locataire concernant la remise en état du logement en fin de bail. Préciser si le locataire est tenu de remettre le logement dans l'état initial, ou si des travaux de rafraîchissement sont à sa charge. Par exemple, "Le locataire s'engage à remettre le logement dans l'état initial, à l'exception de l'usure normale due à une utilisation normale du logement. Les travaux de rafraîchissement sont à la charge du locataire.">

Modalités de règlement des litiges

• Médiation et conciliation : Préciser la possibilité de recourir à la médiation ou à la conciliation en cas de conflit. Par exemple, "En cas de litige, les parties s'engagent à rechercher une solution amiable par la médiation ou la conciliation avant de saisir la justice.".
• Procédure juridictionnelle : Définir le tribunal compétent en cas de litige. Par exemple, "Tout litige relatif au présent contrat sera de la compétence du tribunal de grande instance de Paris.".

Points importants à inclure dans le contrat

Au-delà des mentions obligatoires, il est crucial d'intégrer des clauses spécifiques pour définir clairement les droits et obligations des parties.

Clause relative à l'utilisation du logement

• Mentionner les usages autorisés et interdits dans le logement (ex: sous-location, activité professionnelle...). Par exemple, "Le logement est destiné à l'habitation du locataire et ne peut être sous-loué sans l'accord préalable et écrit du propriétaire. Toute activité professionnelle est interdite dans le logement.".

Clause relative à la modification du logement

• Définir les conditions de modification du logement (ex: travaux d'aménagement...). Par exemple, "Toute modification du logement, notamment les travaux d'aménagement, est soumise à l'accord préalable et écrit du propriétaire. Le locataire s'engage à respecter les règles de l'art et les normes de sécurité en vigueur lors de la réalisation de tout travaux.".

Clause relative aux animaux de compagnie

• Préciser les conditions d'acceptation des animaux de compagnie dans le logement. Par exemple, "L'accueil d'animaux de compagnie est autorisé sous réserve de l'accord préalable du propriétaire, notifié par écrit.".

Clause relative au respect du voisinage

• Mentionner l'obligation de respecter le règlement de copropriété et le voisinage (ex: horaires de bruit, nuisances...). Par exemple, "Le locataire s'engage à respecter le règlement de copropriété et à ne pas porter atteinte au repos du voisinage. Il s'engage notamment à respecter les horaires de silence et à ne pas générer de nuisances sonores excessives.".

Clause relative aux frais de réparation

• Définir les responsabilités du propriétaire et du locataire en cas de dommages (ex: réparations locatives, dégradations...). Par exemple, "Les réparations locatives, à savoir les réparations nécessaires au maintien en bon état du logement et des équipements, sont à la charge du locataire. En revanche, les réparations dites "importantes", telles que la réfection de la toiture ou du système de chauffage, sont à la charge du propriétaire.".

Conseils pratiques pour rédiger un contrat de location meublée

• Utiliser un modèle de contrat type : Des modèles de contrat de location meublée sont disponibles en ligne (ex: modèles de la Chambre Nationale des Propriétaires, UNPI...). Il est important de choisir un modèle adapté à la situation et de le personnaliser en fonction des besoins spécifiques de la location.
• Faire vérifier le contrat par un professionnel : Il est conseillé de faire vérifier le contrat par un professionnel du droit (avocat, notaire...) afin de s'assurer de sa validité et de sa conformité à la loi. Un professionnel du droit pourra vous accompagner dans la rédaction du contrat, vous conseiller sur les clauses à inclure et vous éviter les erreurs potentielles.
• Conserver une copie du contrat : Il est important de conserver une copie du contrat de location meublée pour pouvoir s'y référer en cas de besoin. Il est également recommandé de conserver une copie de l'état des lieux d'entrée et de sortie du logement.

Un contrat de location meublée bien rédigé est essentiel pour une relation locative harmonieuse et sans conflit. Il est important de s'assurer que toutes les mentions obligatoires sont présentes et que les clauses spécifiques correspondent aux besoins de la location. En cas de doute, il est toujours préférable de consulter un professionnel du droit pour obtenir des conseils personnalisés.